その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！不動産キャッシュフローシュミレーター
― 使い方と機能の説明 ―
― 使い方と機能の説明 ―
【 減価償却費・固定資産税・所得税・住民税 】
ここでは、不動産キャッシュフローシュミレーターの使い方および機能の一部を説明しています。
機能面では写真のものと差異はありませんが、製品の実際のデザインは写真とは異なっています。
製品のデザインの一部は、こちらのページから確認できます。 ⇒製品デザインのイメージを確認する
| 手順① | まず、建物の減価償却費に関わる数値を入力しましょう。必要な数値は、 |
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取得原価（【物件情報】ワークシートで利用した土地・建物取得費の数値をそのまま利用すると良いでしょう）、法定耐用年数、（中古物件の場合は）経過年数、建物割合です。また物権取得年度は年の中途で取得した資産についての減価償却費は、その年において使用した月数に応じた分だけとなります。たとえば、事業年度が平成18年1月～平成18年12月で、物件の取得が3月だった場合、物件を使用した期間は9ヶ月となります。そのため、初年度の減価償却費は9/12倍となります。使用月数は暦に従って計算し、１か月未満の端数があるときは切り上げます。事業に要した月数という項目欄に物件の使用月数を入力しましょう。 （注記・通常は“12”と入力しておいて頂ければ正常な数値が計算されます） 今回の説明では、取得原価は7500万円、法定耐用年数47年、経過年数5年、建物割合80％、事業に要した月数12ヶ月とします。 |
| 実際に数値を入力すると以下のようになります。土地は減価償却しないので当然ですが、 建物割合が高い方が年間の減価償却費は多くなります。また法定年数は住宅の場合、鉄筋コンクリート造47年、RC造47年、レンガ造・石造・ブロック造38年、木造22年、木造モルタル造20年と定められています。また、平成10年4月以降に取得した建物の償却方法は定額法のみとなっています。 |
| 手順② | 設備に関しても、減価償却費を計上する事が可能です。 |
| 建物と同様、電気設備やガス設備、冷暖房などといった建物付属設備や事務机、応接セットなどの器具備品などの設備も減価償却することが可能です。設備の償却方法は、定額法か定率法です。必要となる数値データは、前述した建物の償却に関するデータと同一ですので、ここでは参考例等は割愛します。 |
| 手順③ | 償却資産税の支払額 | ||||||||||||||||
| 土地、建物を取得すると毎年固定資産税および都市計画税が課せられます。同様に、 償却資産（土地、建物以外の事業用資産のこと）にも固定資産税が課せられます。 償却資産とは、具体的には次のようなものです。
1. 構築物 上記のような償却資産を取得した場合、毎年固定資産税の支払いが発生します。 では、そのコストはどの程度なのでしょうか？例を用いて、計算してみましょう。 所有する資産はルームエアコン、看板（ネオンサイン）、舗装路面（コンクリート敷）と 仮定して平成18年度の税額を計算してみることにしましょう。条件は以下の通りです。
平成18年の税額を計算するため、平成16年に取得したルームエアコンと看板は前年前に 取得した資産欄に、平成17年に取得した舗装路面は前年中に取得した資産欄に計上します。 以上の数値を入力すると下図のようになります。平成18年度の前述の償却資産にかかる 固定資産税は46,700円と計算されました。このように計算された償却資産の減価償却費及び固定資産税は、後述する【キャッシュフロー】ワークシートには自動では反映されませんので、各自必要に応じてデータを入力していただくと、より精度の高いシュミレーションが可能になるかと思います。 |
| 手順④ | 所得金額の入力 |
| 最後に、所得金額を入力します。今回の場合、600万円とします。 これで、ワークシートに必要な数値データの入力が完了しました。 |
| 3週間でマスターする！不動産投資の基礎知識 『キャッシュフローと税金の知られざる関係』 | |
| 第一部 | 第二部 |
| 第一章： 不動産投資に興味はあるが、、、 | 第一章： キャッシュフローの導き方 |
| 第二章： その投資対象は「資産」か、「負債」か？ | 第二章： 知らないと高くつく「税金」の仕組み |
| 第三章： 「キャッシュフロー」にご注目！！ | 第三章： やり方によっては、税金は高くも安くもなる！！ |
| 第四章： この物件はキャッシュフローを生み出すのか？ | 第三部 |
| 第五章： 「キャッシュフロー」と「利益」の関係 | 第一章 不動産の基礎知識 「賃料以外の収入あれこれ」 |
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| 第四部 | 第五部 |
| 第一章： マイホーム vs 収益物件 | 第一章： 減価償却 ――2種類の償却方法 |
| 第二章： 「減価償却費」ってナンだ？ | 第二章： 定額法による減価償却の仕組み |
| 第三章： 切っても切れない「減価償却費」と「税金」の関係 | 第三章： 定率法による減価償却の仕組み |
| 第六部 | 第四章： 毎年の減価償却費を比較してわかること |
| 第一章： 何気にむずかしい償却率の算出方法！？ | 第七部 |
| 第二章： 中古資産の耐用年数の決まり方 | 第一章： 建物は定額法のみ、減価償却資産はどっちでも！ |
| 第八部 | 第二章： 設備を買っても、税金はかかるのだ！ |
| 第一章： 借入金が税金とキャッシュフローにおよぼす影響 | 第九部 |
| 第二章： 「元金が減らない・・・」元利均等返済方式 | 第一章： 減価償却費をいじれるチャンスは一度きり！？ |
| 第三章： だんだん合計支払額が減る元金均等返済方式 | 第二章： 売買契約書のポイント |
| 第四章： 返済方式はキャッシュフローと税金にどう絡む！？ | 第三章： 売主は、免税事業者の個人が良い！ |
その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！ 不動産キャッシュフローシュミレーター |
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| 《不動産キャッシュフローシュミレーター》 ―使い方と機能の説明― | |
| ■ 【物件情報】ワークシートの使い方 | ■ 借入金返済方式～元利金等返済・元金均等返済 |
| □ 減価償却費を計算しよう！ | □ さて、この物件のキャッシュフローはどうなるか |
| 《不動産キャッシュフローシュミレーター》のサンプル画像 | |
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