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その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！不動産キャッシュフローシュミレーター
―　使い方と機能の説明　―

【　物件の基礎情報の入力　】

ここでは、不動産キャッシュフローシュミレーターの使い方および機能の一部を説明しています。
機能面では写真のものと差異はありませんが、製品の実際のデザインは写真とは異なっています。
製品のデザインの一部は、こちらのページから確認できます。　⇒製品デザインのイメージを確認する

手順�@	まず、物件の基礎情報を入力します。必要となる情報は、
	購入価格（消費税込み）、借入金額、路線価、土地面積（�u）、持分比率（％）、戸数です。

路線価を調べるには、財産評価基準書をご覧下さい。 今回の条件は、 路線価は12万円、土地面積116平方メートル、持分比率は100％　（“100”と入力）　です。 ※　区分所有の場合は、所有面積を物件の総面積で割った数値を入力してください。

ここまでの数値を入力すると、以下のようにデータが自動計算されます。 また、雑費は最初から10万円が設定されていますので、適当に変更していただいて構いません。 諸経費合計額は、物件購入時に発生する費用です。 年間支出額は、毎年経常的に発生するコストの概算値を表しています。

手順�A

次に、月額の管理費と家賃収入、想定空室率を入力します。

物件の管理費と家賃収入が分かる場合は、単純にその数値を入力します。 仮に、物件情報として月額の管理費が2万円、満室時の想定家賃収入が50万円と 明記してあれば、それらの数値を入力してください。 もし家賃収入と管理費が不明である場合は、以下のようにして推測値を導き出します。 年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものが表面利回りとなります。 そのため物件価格に表面利回りを掛ければ、年間の家賃収入が算出されます。 得られた年間家賃収入を12ヶ月で割れば、月々の家賃収入が計算されます。 表面利回りをどの程度見込むかは各人にお任せいたしますが、 8％〜10％の利回りが得られない物件はかなり収益性が厳しくなります。 いろいろな数値を入力して、キャッシュフローがどのように変化するかを試してみましょう。 今回の説明では、表面利回りを9％として計算してみます。 ちなみに、計算式は「　=B8*0.09/12　」　となります。 また、管理費は月額家賃の3％〜5％を見込むと良いでしょう。今回は5％で計算しました。 こちらの計算式は、「　=C34*0.05/12　」となります。 最後に空室率を入力します。先ほど入力した家賃収入額は満室時を想定したものですので、 空室が発生した場合の損失も考慮しておかなければなりません。空室率の設定は、 大抵5〜10％、上限値は20％とすることが多いようです。今回は空室率を15％としました。 ここまでの情報を入力すると、ワークシートは以下のようになります。

基本的に、【物件情報】ワークシートに入力するデータ項目は以上で終了です。 ですが、投資用物件の場合は戸数が複数あり、それぞれ家賃が異なることがあります。 例えば、以下のような場合を想定してみましょう。今回の賃貸戸数9戸のうち、 ２戸が月額賃料6万7500円、３戸が6万2500円、４戸が6万円としてみましょう。このような場合、 セルB34の数値入力を取り消してから、月々の家賃内訳欄に下図のように数値を入力します。

以上で【物件情報】ワークシートへの入力は完了しました。次は【元利均等】ワークシートに進みます。

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