Financial　Fantasy　ファイナンシャル　ファンタジー　　その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！不動産キャッシュフローシュミレーター ―　商品説明ページ　―

その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！不動産キャッシュフローシュミレーター
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給料のいらない世界へ旅立とう

　全世界で2000万部以上を売り上げた「金持ち父さん」シリーズ。この本を読むと、たいていの人は給料のために一生せっせと働くよりはるかにエキサイティングな世界がある可能性に気付く。あなたができる限り早く、可能な限り大金持ちになって引退したいなら、給料のいらない世界を考える必要があることを教えてくれる。金持ち父さんはよくこう言っていた。

　「給料が必要な人はお金の奴隷だ。自由の身になりたかったら、給料や仕事を必要としてはだめだ」

　ほとんどの子供は両親や義務教育を通して、安定した給料や仕事があることこそがもっとも重要であるということを知らず知らずのうちに教え込まれる。だから、安定した給料や仕事のない世界を想像するだけで、血圧が上昇し、胸や胃がしめつけられるように感じる。経済的に生き延びるために必要な安定した給料がなくなることに対する恐怖は、私たちのほとんどがよく知っている。あなたにとって、給料や安定した仕事がいらない世界にいる自分を思い描くことがむずかしいなら、最初の一歩として自分にこう聞くことから始めよう。

　「どうすれば給料や安定した仕事がなくても金持ちになれるだろうか？」

　そう自分に問いかけた瞬間、あなたは頭の扉を開き、もう一つの現実へと向かう旅を始めている。
給料や仕事を二度と必要としない世界とは、あなたが二度と働かなくなるという意味ではなく、
ただそれほど経済的に困窮したり、――それどころか時には絶望に陥ったり――、
貴重な人生をわずかなお金のために切り売りしたり、給料がなくなるとか、貧乏になる、
といった恐怖に怯えながら暮らすことがなくなるという意味だ。

あなたはどんな収入を増やしたいか？

　勤労所得による安定した給料が必要だという考え方をやめたら、あなたが自分に問うべき次の質問はどんな収入が欲しいかということだ。たいていの人は勤労所得のために勉強し、あくせく働く人生を送っているが、だからこそ、若くして豊かに引退できる人がこんなに少ないのだ。若いうちに引退したいと思っている人は、ずっと働き続けなくてもあなたを金持ちにしてくれるさまざまなタイプの収入について学ぶことから始めよう。では、代表的な所得を見てみることにしよう。

勤労所得 ―― 勤労所得はあなたがお金のために働いていることを意味する。
多くの場合、この所得は給料という形で入ってくる。昇給やボーナス、残業、手数料、チップを要求した場合、あなたはこのタイプの所得を
増やすことを求めている。

ポートフォリオ所得 ―― ポートフォリオ所得は一般に、株式や債券、投資信託などの
「紙の資産」から入る所得を指す。引退後に備えた口座の
ほとんどすべてが、将来のポートフォリオ所得をあてにしている。

不労所得 ―― 不当所得は一般に、不動産から入る所得を指す。
特許の使用量や、歌曲、著作、その他の知的財産
から得られる印税もこの所得に含まれる。

　金持ち父さんが勤労所得を嫌うのには理由がある。それは、次のような理由からだ。

　
理由１．一番多く課税される所得で、しかも、税金の額や支払い時期に対して、
本人のコントロールが最も効かない所得だから。

理由２．勤労所得を得るには自分自身がせっせと働かなければならず、
そのために貴重な時間がとられるから。

理由３．勤労所得にはレバレッジがほとんど効かないから。勤労所得を増やすために
たいていの人が取る方法は、労働の量を増やすことだけだ。

理由４．労働に対する残存価値がない場合が多いから。つまり、価値が残らず、
働いて給料をもらっても、また給料をもらうためには働かなければならない。

このサイトの目的は、ポートフォリオ所得と不動産投資による不労所得を得るために役立つ知識を提供することにある。「金持ち父さん」シリーズを読んで、不労所得を生み出す不動産投資に興味を持った人は多いだろうが、ではまず何からはじめるべきかがわからないというのが大方の本音ではないだろうか。実はそれでいいのである。重要なのは、あまり無理をしないことだ。さまざまなタイプの収入があるという考え方にあなたが慣れ、何かしなければならないというプレッシャーを感じることなく、それらの収入について考えることができるようになると、その考え方が頭に根付いて成長をはじめる。

たいていの人はすぐに何かをしなければならないと考えるが、私の経験からするとそうではない。私は最初の物件を買うまで何年もの間、不労所得を得るために投資するという考えが、頭の中でごそごそと音を立てるのにまかせていた。ある日、目を覚ました私は、講習を受けて投資を始めるときが来たことを知った。ごく自然な成り行きだった。だがそれは、そうした考えが私の新しい現実の一部になってはじめて可能になったのだ。　　「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」より

不動産投資をはじめるにあたって・・・

　あなたは不動産投資をはじめたいと思っている。では、まず何からはじめるべきだろうか。手始めに、小額の物件を購入してみるべきだろうか。いや、まずは不動産投資を行う上で欠かせない知識を少しずつ増やすことと、購入対象となる物件の「数字」を自分なりの視点から判断できるようになること、そしてたくさんの物件を見に行くことからはじめよう。知識が増え、数字に慣れ、たくさんの物件を目にしていれば、やがて以前には見ることのできなかったチャンスを見つけられるようになるはずだ。「買い物」をするのはそれからでも遅くはない。

　私自身、まだ不動産物件を所有しているわけではないため、こうすれば成功する、などという体験談を語ることはできないし、そういった話をでっちあげるつもりもない。私はまだ、不労所得を得るために投資するという考えが、頭の中でごそごそと音を立てるのにまかせている、というそんな状態だ。だが、毎日少しずつでも不動産投資に関する知識を増やし、物件を見て、大学を卒業するまでには少なくとも一軒の「買い物」をしたいと計画している。よい物件を探すことができればあとはどうやって買うか、という話になる。よい物件を見つけても、資金調達、つまりファイナンスに関する知識やノウハウがなければ、よい物件を手に入れられる可能性は遠退く。そのため、ファイナンスに関するスキルを磨くことは非常に大切であるが、まずはよい物件を見つけられる能力がなければそれこそ絵に描いた餅である。手始めになにから学べば効率がよいかと考えると、結論としては「その物件の収益力を数字を通して理解する能力」、金持ち父さんが「ファイナンシャル・リテラシー」（お金に関する読み書き能力）とよぶ能力を身につける事が最優先課題であることと思う。

ファイナンシャル・リテラシーを身につけよう！！

　さあ、不動産投資をはじめる上でまずやらなければならないことがだんだんと見えてきたようだ。焦点は、「その物件の収益力を数字を通して理解する能力」をいかに身につけるか、ということになる。さて、ここで物件の収益力を測るものさしには、どのようなものがあるのかを少し立ち止まって考えてみよう。「利回り」だろうか？それとも「NOI（純営業収益）」か？はたまた「キャップレート」だろうか？

　不動産投資においてもっとも大事なものさしは何かと問われれば、それは「キャッシュフロー」以外に
何があるというのだろうか。ものさしの存在意義は、数ある投資対象の中からどれが優れた物件でどれがゴミ物件なのかを一目で判断できる点にある。確かに「利回り」や「NOI」、「キャップレート」などの指標は重要であるが、それだけで物件の良し悪しを決定するにはいくらか判断材料が不足しているように
思う。あくまでこれらの指標は、絶対的なものさしを補完する役割として用いるべきだろう。

投資対象となる物件が、事前のシュミレーションによって想定されたあらゆる状況下においてキャッシュフローを生み出すというのであれば、その物件にはかなりの収益性を期待することができる。反対に、「利回り10％の高収益物件！！」というような一見大衆の目を惹く広告であっても、よくよく計算してみるとどうにもキャッシュフローはプラスになりそうもない粗悪な物件だった、などということはよくあることだ。
その物件が生み出すであろうキャッシュフローの額を他の物件と比較してみれば、相対的にどの物件に優位性があるのかが一瞬で判別でき、物件の構造や立地条件、投下資金などを含めたあらゆる条件を「キャッシュフロー」という単一のものさしで測れる点は他の指標にはないメリットだ。

ふだん「投資」という観点からものを考えたことがない人にとっては、「利回り10％！！」などといわれると、それはさぞ素晴らしい物件なのだろうと期待に夢を膨らますことだろう。しかしながら、よく不動産広告に掲載されている「利回り」という単語からは、物件の購入価格に対して得られるであろう年間の家賃収入の割合、という意味以上の情報を読み取ることはできない。本来、「利回り」にはその程度の意味合いしかないのだ。決して軽視すべきものではないが、とくべつ強調されるべきものでもないと思うのであるが、「利回り10％！！」というと何となくすてきな想像を掻き立てるには十分なようである。ただ、不動産
投資を少しでも資金運用の一形態として考えているのであれば、あなたは夢を追い求めるのではなく、現実的な「数字」を自分なりに解釈する能力を身につけることが求められる。

一般的な不動産広告を少しでも注意深く読んでみると、次のような注記事項が発見しづらいように細かな字で書かれていることに気がつくことと思う。たとえば、こんな感じだ。

「年間賃料/利回りは、賃貸対象物件（看板・駐車場等含む）が本広告作成時にすべて賃貸されて
おり、その年間の概算賃料総額とその場合の不動産ご購入価格に対しての割合を表示してあります」

要するに、年間賃料の値や利回りという指標にはいくつもの推定と仮定が盛り込まれているという訳だ。年間賃料は基本的に満室時の賃料を想定したものであり、当然ながら期間中に空室が出れば賃料は低下する。さらに、その空室を埋める場合に、前入居者と同額の賃料で契約を結べるという保証はどこにもない。場合によっては、かなりの賃料の値下げを飲まなければ空室を埋められないかもしれないという状況も可能性としては十分に起こりうることだ。満室で物件が稼動し、かつ家賃相場もかなりかさ上げされた実に楽観的なシュミレーションに騙されてはいけない。また、仮に満室稼動で家賃相場も多少のプレミアムを織り込んだ好条件で当面は経営できたとしても、不動産を所有しているだけでも毎年諸々の経費が発生するのを見落としてはいけない。将来的には空室も発生するだろうから、適切な空室率による損失額も計算に織り込まねばなるまい。維持管理費だってかかるし、修繕費用や火災保険料なども無視はできない。土地・建物の所有に対しては毎年固定資産税や都市計画税が発生する。支出の中でも借入金の返済（利息＋元本）は考慮しなければならない最重要事項の一つだ。

満室時の利回りを「単純利回り」とよぶのに対し、賃料収入から維持費用などの諸々の経費　（固定
資産税、都市計画税、管理費、火災保険料、修繕費、共用部分の電気・水道代、空室部分の家賃）
を差し引いた額を物件購入額で除した割合を「実質利回り（あるいは、NOI）」とよぶ。

単純利回りに比べればいくぶんかはましであるが、それでもたかが知れている。NOIを総投資額で割った「キャップレート」も然りである。「実質利回り」や「キャップレート」では、その物件がある時点においてどんな働きをするかしか分からない。求めているのは、未来を見通せる道具だ。

「利回り」という指標一つだけでは、その不動産物件が将来的にどれだけのお金を稼いでくれるのか、
その未来を予想するに足る情報としては役不足なのだ。何かが足りないのだ。

キャッシュフローと税金の問題を同時に考える！

　その物件が将来的にどれだけのお金を稼いでくれるのか、その未来を予測するのに最適なものさしは「キャッシュフロー」をおいて他にはない。キャッシュフローとは、平たく言えば、手元に入ってくるすべての収入から、手元から出ていくすべての支出を差し引いた残りのことだ。入ってくるお金よりも相対的に出ていくお金が多ければキャッシュフローはマイナスとなり、そのような物件を購入した場合、物件を維持する期間が長くなればなるほどあなたは貧乏になっていく。反対に、キャッシュフローを生み出す物件を手に入れることができれば、あなたはだんだんお金持ちになっていくだろう。

　だが、不動産投資を行う上では、将来のキャッシュフローの額だけを算定すればよい訳ではない。もう一つの数字、「税金」についても十分に考慮する必要がある。不動産物件を賃貸して、賃料収入を得た場合、その収入は「不動産所得」となり、所得税および住民税が課せられます。はじめて聞いた時きっと戸惑うであろう部分がこの不動産所得の取り扱いです。

「不動産所得」の取り扱い

　「不動産所得」は、アパマン経営でどれだけの利益が出たかを税務申告するための金額です。言い換えれば、「納める税金の額を計算するため」に便宜的に定められたキャッシュフローとは直接に関係のない金額です。そのため、キャッシュフローと不動産所得（申告所得、あるいは利益）が異なるのは日常茶飯事なのです。この原理の詳細な説明は知らないと高くつく「税金」の仕組みで説明していますが、簡単に説明すると、下図の通りです。

・いくらお金が入ってきて　キャッシュ・イン・フロー

・いくらお金が出ていって－）　キャッシュ・アウト・フロー

・結果的に、いくらお金が残るか ―――――――――――――

＝　キャッシュフロー

・実際にはお金を払ったのに経費にならない「借入金元本返済」＋）　借入金元本返済

・実際にはお金を払っていないの経費になる「減価償却費」－）　減価償却費

―――――――――――――

＝　不動産所得

要するに、キャッシュフローというのは、
　・　いくらお金が入ってきて
　・　いくらお金が出ていって
　・　差し引き、いくらお金が残るか
を表すものです。

一方、税務申告のための不動産所得は、キャッシュフローの額に
　・　実際にはお金を払ったのに経費にならない「借入金元本返済」を差し戻す
　・　実際にはお金を払っていないのに経費になる「減価償却費」を差し引く
ことによって求められます。そのために、たいていの場合キャッシュフローと不動産所得がイコールにはならないのです。不動産所得は、「納める税金の額を計算するため」の金額ですから、当然ながら少ないに越したことはありません。たとえば所得税と住民税の両方で30％の税金支払いの場合では、不動産所得が500万円の場合は税金支払いは150万円ですが、不動産所得が600万円の場合には税金支払いは180万円となります。この単純な例からも分かるとおり税金の問題を疎かにすると、せっかくキャッシュフローがプラスの物件であっても、ごっそりと税金支払いで持っていかれた結果、税引き後利益はほとんど何も残らないということになりかねません。また、キャッシュフローがマイナスであるのに、不動産所得がプラスになっている！？という物件はとんでもない投資対象であることもご理解いただけることでしょう。

以上のようなことを考慮すると、キャッシュフローを高めながら不動産所得はできるだけ少なくすることがもっとも税引き後利益を多くするアプローチであることが理解できることと思います。利回りが高くなればキャッシュフローは改善します。同様に、管理費や火災保険料、修繕費、共用部分の電気・水道代、空室部分の家賃などの支出が減ることでもキャッシュフローは改善するが、その分だけ税金支払いも増えます。元金返済が進めば、キャッシュフローは増えるが、税金支払いも増えます。減価償却費はキャッシュフローにはなんの影響のおよぼさないが、税金支払いを軽減する効果がある「見かけのキャッシュフロー」です。これらの関係は横断的に理解すべきものであって、ばらばらに分解して一つ一つを吟味するものではありません。すべては投資の成否の根幹をなすキャッシュフローとどこかで繋がっているのです。

お待たせしました！？「不動産キャッシュフローシュミレーター」の商品説明です！！

　不動産投資をはじめる上では、「その物件の収益力を数字を通して理解する能力」、金持ち父さんが「ファイナンシャル・リテラシー」（お金に関する読み書き能力）とよぶ能力を身につける事が最優先課題である、と冒頭で述べたことと思います。しかし、単純に物件の収益力と言っても、ここまでの長々とした議論の中で収益力を示す指標としてはキャッシュフロー（＝税引き前収入）と、税金の支払いを考慮した税引き後利益がある、ということを何度もお話してまいりました。

この不動産キャッシュフローシュミレーターは、出来る限り正確にキャッシュフローの額を導き、その上で税金支払いの多寡も同時に算定できるという、自分で言うのもなんだがけっこうな優れものです。

　キャッシュフロー（ワークシート中では、「税引き前利益」）の欄を見れば、その物件が「資産」なのか、「負債」なのかを一目で判別する事が出来ます。また、前提となる条件をかえれば「負債」だった物件も「資産」に変わるし、「負債」も「資産」に化けることが往々にしてあります。すべては、不動産物件の購入に伴う条件次第なのです。

　突き詰めれば、不動産投資とはより多くのキャッシュフローを生み出してくれる物件を探し出すお宝探しゲームのようなもの。ですが、キャッシュフローの額を推定し、その物件が「資産」なのか「負債」なのかを簡易判定するツール、たった一つの条件の変更がどれだけキャッシュフローに影響を与えるかという
ことを簡単にシュミレーションできるツールはあまりなかったように思います。

沢氏のエクセルでドカンと築く「お宝不動産」などは確かに一つ一つのワークシートはすばらしい出来だ。デザインやExcelマクロを使用した操作性の良さなどという点は非常に秀逸で、自分のような素人がおいそれと作れる代物ではないように感じます。しかし機能的には、減価償却費を計算したり、借入金の返済金などを「個別に」計算するだけのように思えてならない不満の残る点がいくつかありました。

　我々が真に知りたいことは、その物件がキャッシュフローを生み出すのか、そうでないのか。そして、
税金支払いはどうなるのか。という2点に集約されるはずです。けっきょく減価償却費を計算したり、借入金の返済額を計算したりするのは、それが（税引き前、および税引き後の）キャッシュフローにどのような影響をおよぼすのかを知りたいがためです。キャッシュフローに影響を与える因子群とキャッシュフローが密接にリンクしていなければ、その数値を計算する意義は半減してしまいます。で、あれば、減価償却期間が1年減ったり、借入金の金利が1％変動した場合に、その変化がキャッシュフローおよび税金にどのような影響をおよぼすのか、そういったことが本当に知りたいことなのではないだろうか。

　その物件を取り巻くあらゆる数値条件が「連動して」一つのキャッシュフローという指標を導き出す。
そんなツールが欲しかった。無いなら、自分で作ってしまえ！そんな訳で、いろいろと暗中模索しながら作ったのがこのその物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！不動産キャッシュフローシュミレーター
です。このワークシートには究極的にはたった一つの機能しかありません。それは、キャッシュフローと税引き後利益を一瞬で導き出すことです。一つの条件の変化が、キャッシュフローと税引き後利益にどういった影響を与えるか。その部分のみに特化し、その他の便利な機能を削ぎ落として作ったいわゆる素人作品です。キャッシュフローを個別で計算してくれるソフトはあります。当期以降の税金支払いがどうなるのかを教えてくれるツールだって、探せばあるでしょう。でも、それを同時に導いてくれる道具はなかったのではないでしょうか。本当なら、そこがいちばん大切なはずなのに・・・。

現代の生活は、うんざりするほど選択肢や刺激が溢れているので、物事の全体像をとらえる力、つまり本当に重要なことを見極める力が、個人の幸福を追求する上で決定的な強みを持つのです。不動産投資における全体像とは、それ即ち「キャッシュフロー」です。その他の要素は、キャッシュフローを導く上で必要となるものであって、それ自体を知りたいわけではありません。何が本当に重要なのかがわかればあとはそれだけを強調し、単純化する事ができます。難しい事を難しくやりたいとは思いません。
できるだけシンプルに！！そんな思いで、このツールを開発しました。本気でこのツールが欲しい！
と思った方だけ、購入を検討して頂ければ幸いです。このような長い文章を最後まで読んでいただき、
どうもありがとうございました。よく検討されたうえ、ご購入くださいませ。

その物件は「資産」か「負債」か、一発判定！！
『不動産キャッシュフローシュミレーター』　
価格：31,50円

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ご注文がありましたら、折り返しこちらの銀行口座をお知らせいたしますので、購入代金をお振込みください。お振込み確認後に、Excelファイルを添付させていただきます。学生という身分上、随時パソコン画面に張り付いている訳にもいきませんので注文後のメール対応には少々時間がかかるかもしれませんが（通常、1日～3日程度）、ご理解頂ければ幸いです。

金持ち父さんはこう言った。「最初の一歩は、どのような世界に住みたいかを決めることだ。
きみは貧乏人の世界に住みたいかい？それとも中流の人の世界？金持ちの世界？」
「たいていの人は金持ちの世界に住むことを選ぶんじゃないですか？」私はそう聞いた。

「いや。みんな金持ちの世界に住むことを夢見ているだけで、最初の一歩を踏み出さない。
その最初の一歩が決心することだ。一度心を決めてしまえば、そしてそれがしっかりした決心
ならば、後戻りすることは決してない。決心した瞬間、きみの世界のあらゆるものが変わる」　