3週間でマスターする！不動産投資の基礎知識 『キャッシュフローと税金の知られざる関係』
マイホーム vs 収益物件
マイホームの購入と不動産投資による収益物件の獲得のどちらを優先すべきか、と問われれば、個人のリスク許容度にもよりますが、明らかに不動産投資の方が優れた選択肢であると断言できます。
不動産を取得する場合、いくらかの自己資金に加えて、銀行からの借入により物件の購入代金を賄うという点においてはマイホームの購入と投資用物件の購入に大きな違いはありません。借入金は当然ながら利息をつけて返済しなければなりません。自宅を購入した場合は、この借入金の月々の返済がもっとも大きな負担となります。さらに、毎年取得した土地・建物に対して固定資産税および都市計画税（以下、租税公課）がかかります。基本的に自宅は一銭の収入も生み出さないことが普通ですから、借入金の返済と前述の税負担は自身の給与所得から支払わなければなりません。
一方、投資用物件には空室が発生するリスク、金利変動のリスクがあり、租税公課の支払いに加えて修繕費用や管理費など諸々のコストがかかります。ですが、総支出を補うだけの家賃収入があれば、あなたの給与所得をあてにすることなくローンの返済が可能です。いってみれば、あなたのかわりに入居者がローンを支払ってくれるのです。家賃収入から租税公課、営繕費、管理費、火災保険料、借入金元利返済分を支払って、手元に残ったものが税引き前の収入です。要するに、これがあなたのポケットに入ってくるお金です。この「手元に残ったお金」がキャッシュフローです。言うまでもなく、このキャッシュフローは「利益（あるいは、申告所得）」とは異なります。 （この辺りの詳しい説明は、前章をご確認ください）
もしこの税引き前の収入、つまりキャッシュフローがマイナスの場合は、その分だけ持ち出しになったということです。自宅を購入した場合は、大抵は家賃収入がゼロであるためキャッシュフローは常にマイナスであり、言い換えれば常に自己資金からの持ち出しです。不動産投資の目的は、キャッシュフローがプラスの物件を獲得することです。不動産投資とは単純にいえば大量の物件の山の中から毎月ポケットにお金を入れてくれるであろう【お宝】物件を探しだし、逆にポケットからお金を奪っていく【ガラクタ】物件は見送るという一種の宝探しゲームであると捉えるとイメージが湧くかもしれません。
「減価償却費」ってナンだ？
さらに、不動産投資には「減価償却」という自宅の購入時には認められないメリットがあります。減価償却とは、長期にわたって使用する資産を購入した際には、その購入費用を使用可能期間の全期間にわたって配分する手続きのことなのですが、物件の購入時に購入代金を支払っているため、毎年支払うことになる減価償却費は実際には一円の支出もありません。そして、税引き前の収入から経費としてこの減価償却費が差し引かれ申告所得が計算されます。
たとえば耐用年数が20年の物件を1億円で購入した場合、概算では毎年の減価償却費は500万円になる、という具合で減価償却費による支出はかなりの額になるため、大抵申告所得はマイナスになります。すると、この申告所得のマイナス分をその他の所得（給与所得や事業所得）と合算する「損益通算」が可能となります。要するに、申告所得のマイナス分だけ国に納める税金が安くなるという訳です。このように、不動産投資は上手にやれば、毎月ポケットにお金をいれてくれるだけでなく、税の還付まで受けられる可能性のある実に有利な投資なのです。汗水たらして得た報酬を自宅の購入に充てるのか、投資用物件に充てるか、そのどちらが有利であるかは上記の考察によりほぼ自明であると考えられます。
不動産投資が他の投資よりも優れている点は多々あるが、まずとても興味深い違いを一つ説明します。その違いとは、「不動産では、あなたが儲けたお金の一部を損失とみなすことを政府が許してくれる場合がある」ということです。つまり、お金を儲けたのに、それに対して税金を課されるのではなく、所得控除が受けられるというわけです。その一つの方法が減価償却です。では、一体この減価償却とはなんなのでしょうか？所得控除が受けられるという、そのカラクリについて考えてみることにしましょう。
建物や建物付属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は時間経過と共にその価値は減っていきます。このような経年劣化する資産を減価償却資産といいます。ピカピカの新築も住んでいればいずれぼろくなりますし、新車も乗っていれば中古車になるものです。一方、土地や骨董品などは時間経過と共に価値は減少しないとされており、減価償却資産には該当しません。
所得税は、総収入金額から必要経費を差し引き、一定の税率をかけることにより求められますが、もし減価償却資産の取得に要した金額が全額必要経費として認められるのであれば、１千万円の収入がある年には１千万円のベンツを購入するという具合にして必要経費を意図的に増加させることにより、簡単に一切の税金支払いを逃れることができるようになってしまいます。そのため、減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるものではなく、その資産の使用可能期間にわたり分割して必要経費に組み込まれることになります。
| 今年の所得は１千万円 | → １千万円のベンツを購入 |
| もしベンツの購入費用が当期に 全額経費参入されるのであれば、、、 |
→ 申告所得はゼロ！！つまり、税金支払いはナシ！？ |
| → そんなバカな！？？ ありえねーーー。 |
| ↓ | しかし、実際には、、、 |
| 今年の所得は１千万円 | → １千万円のベンツを購入 |
| ベンツの購入費用は新車の場合 耐用年数の６年間で償却 |
→ 定額法の場合は150万円、定率法の場合は319万円 減価償却費として経費参入されます |
| → やっぱし、税金は払わにゃなりません。 世の中、そんなに甘くない！ |
さて、減価償却資産を購入した場合、その購入代金は何年か（正確には、法定耐用年数）に渡って経費参入される、という大筋はご理解いただけたことと思います。では、次にこの減価償却費にはどのような働きがあるのか、税金との関係性をもう少し詳しい数字を用いて検討してみることにしましょう。また、減価償却費はどのように計算されるのか。その計算プロセスについてもご説明します。
切っても切れない「減価償却費」と「税金」の関係
さてさて、ここからが減価償却のオモシロいところ。減価償却資産の使用可能期間は、財務省によって決められており、この期間を法定耐用年数といいます。例えば、住宅用の木造建築の法廷耐用年数は２２年と決まっています。もちろん、耐用年数が２２年だからといって、２２年間は使用できるかというとそういうわけではなく、２、３年後に大規模な修繕を要することもあれば、場合によっては３０年間以上使用できることもあるかもしれません。法定耐用年数の意味合いは、あくまで減価償却費を導き出す際に用いる変数の一つであり、それ以上でもそれ以下でもありません。
例えば、法定耐用年数２０年のマンションを１億２千万円（建物１億円、土地２千万円）で購入したとしましょう。土地は減価償却資産ではないので、単純に建物価格１億円を法廷耐用年数２０年間で割ると、年間の減価償却費は５００万円になります。本来の減価償却費の計算方法はもう少し複雑なのですが、今回は説明の都合上ざっくりと計算することとします。つまり、マンションを１億２千万円で購入したことにより、向う２０年間にわたって自身のその他の所得（サラリーマンの場合は給与所得、医師や商工業者のような自営業の場合は事業所得）から必要経費として毎年減価償却費５００万円を控除する事ができます。仮に事業所得（ご自身の本業の収入を想定してみてください）が１千万円であった場合、所得税率は３０％ですから、必要経費が０円だと支払う所得税は３００万円ですよね。
（実際には基礎控除額１２３万円を差し引くことが可能なので、１千万円×０．３−１２３万円＝１７７万円）
ですが、毎年減価償却費５００万円を経費に参入した場合、事業所得は１千万円から経費５００万円を差し引いた５００万円となり、所得税率３０％をかけて、支払う所得税は１５０万円になります。
（実際には、５００万円×０．３−１２３万円＝２７万円）
この単純な例からも分かるように、減価償却費に税率をかけた分（今回の例では、５００万円×０．３）だけ所得税が安くなっていますね。５００万円分の減価償却費が収入から控除されたことにより、結果的に１５０万円の税金の還付が請けられたことになります。ここで少々混乱するかもしれませんが、上記の取引を振り返ってみましょう。初年度にマンションを１億２千万円で購入した以降は、支出はありません。しかし、税法上は毎年減価償却費として５００万円を支出していることになっています。ですが、実際には減価償却費には１円も支払っていません。減価償却資産の獲得時に代価を既に支払っているからです。言い換えれば、減価償却費とは税法上は支払っているけど実際には出て行かない「見せかけのキャッシュフロー」なのです。これこそが、減価償却費は税金を支払わせるのではなく、利益に対して税制上の優遇措置を与えてくれる仕組みなのです。
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