3週間でマスターする！不動産投資の基礎知識 『キャッシュフローと税金の知られざる関係』
不動産の基礎知識 「賃料以外の収入あれこれ」
不動産投資では物件を貸して賃料を得る以外にもいくつかの収入形態があります。今回は、賃料以外の収入についての知識を整理してみましょう。ちょっとだけ役に立つ不動産トリビアです。
| 敷金 | 賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の 損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。 保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1〜3か月分。契約が終了した時、 滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。 部屋の改装費用を差し引いて返還する家主もいるが、常識的な使い方で経年変化した分の改装費まで借り手が負担する義務はない。 |
| 保証金 | 契約を守ることを担保するために支払うお金を一般に保証金という。契約終了後に 無利息で返還されるのが普通。 全額返還せず1〜3割償却されるケースもある。 不動産の世界では、敷金とほぼ同じ意味。貸家の場合、関東方面では敷金、 関西方面では保証金という言葉を使う（ビル等の場合は関東でも保証金）。 貸家の保証金の相場は家賃の3〜10か月分。 借地の場合、普通借地権では権利金、定期借地権では保証金の割合が高い。 |
| 礼金 | 賃貸住宅に入居する際に、家主に支払う一時金のひとつ。関西では保証金の償却 に当たる。敷金や保証金のように契約期間が終了しても返還されることはない。 現在は賃貸住宅の供給が増えて借り手市場になりつつあるが、 以前は貸し手＝家主の力が強かったために発生した金銭とされる。 昔は領収書を出さない権利金だったという説もある。法的な裏付けはない。 現在でも家賃の1〜2か月分の礼金を取ることが多いが、礼金なしの賃貸住宅もある。 |
| 更新料 | 賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。借地借家法上に明確な規定が あるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、 借り手は更新料を支払う義務はない。 契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。貸家の場合は新規家賃の 1〜2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。借地契約では 地代ではなく、更地価格（時価）の1割前後の更新料を請求するケースが多い。 |
結局のところ、不動産所得には賃料以外の収入として、
| ・ 名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの |
| ・ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの |
| ・ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など |
が挙げられます。不動産オーナーの立場からすれば、基本的には敷金は全額返還、保証金も基本的には全額返還のはずが1〜3割着服する場合もあり、礼金は全額いただけるという感じでしょうか。また、賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ借り手に更新料の支払い義務はないので、キャッシュフローを多少でも多くしたい場合は、抜け目なく更新料の設定もしておくとよいでしょう。まあ、この程度知っておけば十分ではないでしょうか〜。
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